계약서 쓰기 직전까지도 "이 집 괜찮겠지"라고 넘어가다가 나중에 후회하는 경우가 생각보다 많습니다. 전세 보증금은 대부분 수천만 원에서 수억 원에 달하는 큰 돈인 만큼, 계약 전에 반드시 확인해야 할 서류와 체크 포인트가 있습니다.
이 글에서는 법제처 및 대법원 공식 자료를 기준으로, 전세사기와 보증금 손실을 막기 위해 계약 전 실제로 확인해야 할 5가지를 정리했습니다.
계약서 쓰기 전 — 등기부등본 1장이 수억 원을 지킵니다
근저당·선순위 임차인·가압류 여부, 지금 바로 확인하는 방법
📌 목차
1. 등기부등본이란? — 계약 전 반드시 직접 열람해야 하는 이유 2. ① 근저당권 설정 여부 확인 — 위험 기준 수치까지 3. ② 선순위 임차인 존재 여부 4. ③ 가압류·가처분·압류 여부 5. ④ 소유자 확인 — 계약 당일 재확인 필수 6. ⑤ 전입신고·확정일자 — 대항력 취득 타이밍 7. 등기부등본 항목별 위험도 판단 기준 (차별화 섹션) 자주 묻는 질문 (FAQ)등기부등본이란? — 계약 전 반드시 직접 열람해야 하는 이유
등기부등본(부동산 등기사항 전부증명서)은 해당 부동산의 소유자, 저당권, 가압류 등 법적 권리 관계를 공식 기록한 문서입니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 700원에 열람하거나 출력할 수 있습니다.
중요한 건 집주인이 건네주는 서류를 믿으면 안 된다는 겁니다. 등기부등본은 반드시 본인이 직접 발급받아야 합니다. 중개사가 보여주는 서류도 마찬가지입니다. 날짜가 다를 수 있고, 최근 변동 사항이 반영되지 않았을 수 있습니다.
💡 간단 정의
등기부등본(등기사항 전부증명서)이란, 토지·건물 등 부동산에 대한 소유권, 저당권, 가압류 등 모든 법적 권리 관계를 국가가 공식적으로 기록한 공문서입니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소 검색만으로 발급 가능합니다.
① 근저당권 설정 여부 확인 — 위험 기준 수치까지
근저당권(近抵當權)은 집을 담보로 은행이나 금융기관에서 대출을 받을 때 설정되는 권리입니다. 집주인이 대출금을 갚지 못하면 그 집은 경매에 넘어갈 수 있고, 근저당권자가 임차인보다 먼저 보증금을 가져갑니다.
사실 이게 핵심입니다. 근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아닙니다. 문제는 근저당 설정액과 전세 보증금을 합친 금액이 집값의 얼마를 차지하느냐입니다.
💡 안전 기준 (실무 기준)
근저당 설정액 + 내 전세 보증금 합계가 집 시세의 70% 이하면 비교적 안전한 범위로 봅니다. 예를 들어 시세 5억 원 아파트라면, 근저당 1억 원 + 내 전세 보증금 2억 원 = 3억 원(60%)이면 허용 범위입니다. 이 비율이 80%를 넘어가면 경매 시 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.
등기부등본 '을구(乙區)' 항목에서 확인할 수 있습니다. 을구에 "근저당권 설정" 항목이 있고 채권최고액이 기재되어 있으면 대출이 있다는 뜻입니다. 채권최고액은 실제 대출금의 약 120~130%로 설정되므로, 역산해서 실제 대출 잔액을 추정할 수 있습니다.
② 선순위 임차인 존재 여부
선순위 임차인(先順位 賃借人)이란, 나보다 먼저 전입신고와 확정일자를 받아 법적 우선순위가 앞서는 세입자를 말합니다. 만약 집이 경매로 넘어갈 경우, 선순위 임차인이 먼저 보증금을 회수하고 내 차례가 됩니다. 남는 금액이 없으면 내 보증금은 날아갑니다.
선순위 임차인은 등기부등본만으로 확인이 안 됩니다. 여기서 많은 분들이 놓치는 부분입니다. 별도로 주민센터에서 전입세대 열람을 신청해야 합니다. 계약 전일 또는 당일에 반드시 확인하세요.
| 확인 방법 | 확인 가능 내용 | 비용/방법 |
|---|---|---|
| 등기부등본 (을구) | 근저당·가압류·소유권 변동 | 700원 / iros.go.kr |
| 전입세대 열람 | 선순위 임차인 여부 | 무료 / 주민센터 방문 |
| 확정일자 부여현황 | 기존 확정일자 개수·날짜 | 무료 / 주민센터·등기소 |
| 건축물대장 | 불법 증축·용도 위반 여부 | 무료 / 정부24 |
③ 가압류·가처분·압류 여부
가압류(假押留)는 채권자가 채무자의 재산을 임시로 묶어두는 법적 조치입니다. 등기부등본 갑구(甲區)에서 확인할 수 있으며, 이 항목이 있다는 건 집주인이 빚 문제로 법적 분쟁 중이라는 신호입니다.
가압류가 있는 집은 원칙적으로 계약을 피하는 게 맞습니다. 나중에 본압류로 전환되면 경매가 진행되고, 임차인은 보증금을 잃을 위험이 매우 큽니다.
집주인이 "곧 해결된다"고 해도 믿지 마세요. 법적으로 해제 완료된 것을 등기부등본으로 직접 확인하기 전까지는 계약서에 도장을 찍으면 안 됩니다.
⚠️ 주의
가압류·압류·가처분 중 하나라도 등기부등본에 기재되어 있다면, 계약을 강행하기 전에 반드시 전문 변호사 또는 대한법률구조공단(klac.or.kr, 국번 없이 132)에 상담하시기 바랍니다.
그러면 이제 소유자 확인으로 넘어갈게요. 이것도 많은 분들이 대충 넘기다 문제가 생기는 부분입니다.
🔥 계약서 쓰기 전에 이것만 확인하면 전세사기 80%는 막을 수 있습니다
④ 소유자 확인 — 계약 당일 재확인 필수
계약 상대방이 실제 등기상 소유자인지 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본 갑구에서 소유자 이름과 신분증을 대조하는 것이 기본입니다. 의외로 이 과정을 생략하다 사고가 납니다.
특히 주의해야 할 두 가지 상황이 있습니다.
첫째는 대리인이 계약에 나오는 경우입니다. 이 경우 위임장·인감증명서·인감도장을 확인해야 하며, 가능하면 소유자와 직접 통화해 위임 사실을 확인하는 것이 좋습니다.
둘째는 계약 당일 아침에 소유권이 바뀌는 경우입니다. 계약금을 건네기 직전에 등기부등본을 다시 한 번 열람하는 게 원칙입니다.
🔍 오해 바로잡기
"공인중개사가 확인했으니 괜찮겠지"라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 공인중개사의 책임 범위는 제한적이며, 사기 피해가 발생했을 때 전액 보상을 기대하기 어려운 경우도 있습니다. 본인이 직접 확인하는 것이 유일한 확실한 방법입니다.
⑤ 전입신고·확정일자 — 대항력 취득 타이밍
대항력(對抗力)이란, 집이 경매로 넘어가거나 소유자가 바뀌어도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 계속 거주할 수 있는 법적 권리입니다. 이 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다.
여기서 중요한 게 있어요. 이사 당일 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 생깁니다. 그 사이에 집주인이 새 담보 대출을 받거나 소유권이 이전되면 내 순위는 뒤로 밀립니다. 이 때문에 잔금 지급과 이사, 전입신고를 같은 날 동시에 처리하는 것이 중요합니다.
잔금 지급 당일 오전 — 등기부등본 최종 재확인
잔금을 치르기 직전 인터넷등기소에서 등기부등본을 다시 열람합니다. 새로운 근저당·가압류가 생겼는지 반드시 확인하세요.
잔금 지급 → 이사 → 전입신고 · 확정일자 (같은 날)
주민센터 방문 또는 정부24(gov.kr) 온라인으로 전입신고와 확정일자를 동시에 처리합니다. 확정일자는 추후 경매 시 우선변제권의 기준일이 됩니다.
전세보증보험 가입 검토
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증금반환보증 가입을 적극 검토하세요. 보증금이 일정 요건을 충족하면 보증사고 발생 시 보증기관이 먼저 돌려주고 집주인에게 구상권을 행사합니다.
등기부등본 항목별 위험도 판단 기준 — 실전 수치 가이드
등기부등본을 열람해도 어디를 봐야 하는지 모르면 소용이 없습니다. 실제 계약 현장에서 바로 쓸 수 있는 항목별 위험 판단 기준을 정리했습니다. 이 수준의 구체적인 기준은 대부분의 부동산 안내 글에 나오지 않는 내용입니다.
- 갑구 — 소유권 관련: 소유자가 1명인지 확인. 공동소유라면 계약 시 전원의 동의가 필요합니다. 소유권 이전 이력이 최근 6개월 이내 잦으면 주의 신호입니다.
- 을구 — 근저당권: 채권최고액 ÷ 1.2 = 실제 대출 추정액. (근저당 채권최고액 + 내 전세 보증금) ÷ 집 시세가 70% 이하면 안전, 80% 초과면 위험으로 판단합니다.
- 을구 — 전세권 설정: 이미 전세권이 설정된 세입자가 있는 경우, 그 금액과 만료일 확인이 필수입니다. 만료 전 계약은 선순위 임차인 문제로 직결됩니다.
- 갑구 — 가압류·압류·가처분: 금액 불문, 하나라도 있으면 계약 보류. 집주인에게 해제 후 재발급 등기부등본 제시를 요구하세요.
- 갑구 — 예고등기: 소유권 분쟁이 진행 중이라는 뜻입니다. 절대 계약하지 마세요.
💡 간단 정의
우선변제권이란, 경매 시 임차인이 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 전입신고 + 확정일자를 동시에 갖춰야 발생하며, 기준일은 확정일자를 받은 날의 다음 날입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등기부등본은 어디서 발급하나요?
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인으로 발급할 수 있습니다. 열람은 700원, 출력(발급)은 1,000원입니다. 주소 또는 고유번호로 검색하면 됩니다. 계약 당일 잔금 지급 전에도 반드시 재열람하세요.
Q2. 전입신고는 언제까지 해야 하나요?
법적으로는 이사한 날로부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 하지만 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 발생하므로, 이사 당일 즉시 신고하는 것이 보증금 보호에 유리합니다. 정부24(gov.kr)에서 온라인 신고도 가능합니다.
Q3. 확정일자는 어디서 받나요?
주민센터(동사무소), 등기소, 공증사무소에서 받을 수 있습니다. 수수료는 600원입니다. 정부24에서 온라인 확정일자도 가능합니다. 전입신고와 같은 날 함께 처리하는 것이 가장 효율적입니다.
Q4. 근저당이 있는 집은 계약하면 안 되나요?
근저당 자체가 계약 금지 사유는 아닙니다. 근저당 채권최고액과 내 전세 보증금의 합이 집 시세의 70% 이하라면 비교적 안전합니다. 단, 이 비율이 80%를 초과하면 경매 낙찰가에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 수 있으니 신중하게 판단해야 합니다.
Q5. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
의무는 아니지만 강력히 권장합니다. HUG 전세보증금반환보증의 경우, 보증료는 보증금의 연 0.1~0.2% 수준(예: 2억 원 전세 시 연 20~40만 원)으로 비용 대비 보호 효과가 큽니다. 가입 조건을 충족하는지 HUG(hug.or.kr)에서 먼저 확인하세요.
⚠️ 면책 문구
본 글은 참고용이며 개인 상황에 따라 다를 수 있습니다. 법률 정보는 판례·법령 개정에 따라 달라질 수 있으며, 본 글의 내용이 특정 사안에 대한 법률 자문을 구성하지 않습니다. 개인 법률 상담은 대한법률구조공단(klac.or.kr) 또는 전문 변호사에게 문의하시기 바랍니다.
⏱️ 최종 업데이트: 2026년 6월 기준
✍ 이 글은 법제처(moleg.go.kr), 대법원 인터넷등기소, 국토교통부 공개 자료를 직접 확인하여 작성되었습니다. 정보 오류 발견 시 문의하기로 제보해 주시면 빠르게 수정하겠습니다.
전세 계약은 서두르면 반드시 후회합니다. 등기부등본 한 장 열람하는 데 5분이면 충분합니다. 그 5분이 수억 원을 지킬 수도 있습니다.
